Immobilienverkauf für eine betreute Person – Wie geht das?

Ältere Menschen, die aufgrund von Demenz oder Alzheimer aus ihrem Haus aus- und in eine Pflegeeinrichtung umziehen müssen, verlieren durch diese Krankheit mit der Zeit ihre Geschäftsfähigkeit. Was ist zu beachten, wenn die nun leerstehende Immobilie verkauft werden soll?

Wir haben bereits mehrere Immobilien in dieser Konstellation verkauft und geben Ihnen im folgenden Hinweise aus unserer Praxis sowie aus eigener Erfahrung in 4 Schritten.

Wie wird die Geschäftsunfähigkeit festgestellt? Wenn Verdacht besteht, dass die pflegebedürftige Person nicht mehr geschäftsfähig ist, also nicht mehr im Besitz der geistigen Fähigkeiten, um die Auswirkung einer rechtlichen Handlung verstehen zu können, muss die Geschäftsunfähigkeit festgestellt werden. Am sichersten ist ein Gutachten durch einen Psychiater/Psychologen. In der Regel reicht eine Aussage des Hausarztes nicht aus.

Eine geschäftsunfähige Person kann kein Haus mehr verkaufen, der Vertrag wäre nichtig und könnte angefochten werden, wenn während des Beurkundungstermins bei einer beteiligten Person (Notar, Käufer) Zweifel aufkommen. Das Risiko werden Sie bestimmt nicht eingehen wollen.

Als Betreuer kommen Personen aus der Familie in Betracht, sonst wird ein Betreuer bestellt.

Wann immer möglich, sollten Sie eine angehörige Person wählen. Ein „fremder“ Betreuer verkompliziert die ganze Angelegenheit. Er hat in der Regel eine große Anzahl von Fällen in seiner Obhut, die Zeit, die er für jeden Fall vergütet bekommt, ist äußerst gering, und ein Immobilienverkauf ist mit einer Menge an Aufwand verbunden.

Wenn Sie eine Person aus dem Familienkreis finden, wäre es schön, wenn Sie dieser Person nicht Steine in den Weg legen. Sie übernimmt eine verantwortungsvolle Aufgabe, wäre bei Fehlern ggf. schadensersatzpflichtig, und ohne sie wäre ein Verkauf der Immobilie nicht möglich.

Die Betreuungsperson wird vom Betreuungsgericht offiziell bestellt. Es ist darauf zu achten, dass der Umfang der Betreuung auch den Verkauf einer Immobilie umfasst. Die Betreuungsperson erhält einen Ausweis.

Auch wenn der Betreuungsumfang den Verkauf der Immobilie umfasst, muss trotzdem das Betreuungsgericht den Verkauf noch genehmigen. Damit die Genehmigung erfolgt, darf der Verkauf nicht unter Druck oder zu einem geringen Preis erfolgen.

• Der Wert einer Immobilie kann durch ein offizielles Verkehrswertgutachten festgestellt werden. Dies ist mit erheblichen Kosten verbunden und außerdem dauert es – rechnen Sie mit mindestens 1–2 Monaten, bis Ihnen das Gutachten vorliegt. 
• Von manchen Betreuungsgerichten wird auch eine Marktpreisermittlung eines lokalen Immobilienmaklers anerkannt. Dies können Sie mit Ihrem Betreuungsgericht klären.
• Schnelle und kostengünstige Immobilienbewertung bekommen Sie in diesem Fall über uns.

Bitte beachten:

Die Genehmigung des Betreuungsgerichts dauert! Das heißt, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, hat das Gericht 2 Monate Zeit, um dem Verkauf zuzustimmen. Dazu kommt noch eine 14-tägige Widerspruchsfrist. Erst danach ist der Verkauf rechtsgültig. Und auch erst danach bekommen Sie Ihr Geld aus dem Verkauf.

Für den Verkauf sind eine ganze Reihe von Unterlagen notwendig (siehe Checkliste).

Außer den normalen Unterlagen kann noch folgendes erforderlich sein:

Wenn die betreute Person nach Versterben des (Ehe-)Partners aus dem Haus ausgezogen ist, muss ein Erbschein erteilt sein. Sollte Ihnen der Erbschein noch nicht vorliegen, ist es vorrangig, sich unmittelbar darum zu kümmern – dieser Vorgang dauert hier in der Gegend meist mehrere Monate!

Das gleiche gilt für den Fall, dass der Verkauf durch eine Erbengemeinschaft erfolgt.

Bitte prüfen Sie die Abteilung III des Grundbuchs, ob dort eine Grundschuld eingetragen ist. 

Es kommt immer wieder vor, dass die Erben oder die Betreuungsperson nichts von einer eingetragenen Grundschuld wissen, die z. B. für größere Sanierungen (neue Heizung, Dacheindeckung, Fassadendämmung o.ä.) eingetragen wurden.

Sollte das der Fall sein, ist zu klären, inwieweit das Darlehen, das bewilligt wurde, inzwischen zurückgezahlt wurde. Sollte es noch nicht vollständig getilgt sein, dann ist die Restschuld aus dem Verkaufspreis zu tilgen, diese Summe wird dann direkt an das Finanzierungsinstitut überwiesen.

Sollte das Darlehen komplett zurückgezahlt sein – das ist hier in unserer Region sehr häufig der Fall – dann muss darüber eine Löschungsbewilligung vorliegen. Es kommt oft vor, dass diese nicht vorhanden ist, weil der Schuldner nicht wusste, dass er so etwas benötigt. Dann muss das beim Finanzierungsinstitut beschafft werden.

Planen Sie wesentlich mehr Zeit ein.

Erst wenn das Betreuungsgericht genehmigt hat und die 14-tägige Widerrufsfrist verstrichen ist, kann der Notar mit der normalen Abwicklung des Vertrags beginnen, die sonst unmittelbar nach der Kaufvertragsunterzeichnung beginnt. Dann dauert es normalerweise noch 1–2 Monate, bis der Kaufpreis fällig wird. Und erst danach kann die Übergabe des Hauses erfolgen.

Haben Sie weitere Fragen? Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.